Er is slechts een klein aantal wijzigingen. Die kunnen echter wel behoorlijke impact hebben:

1. Vanaf 2023 mag 100% van het gezamenlijke inkomen gehanteerd worden voor het vaststellen van het financieringslastpercentage. In 2022 is dat nog gelimiteerd tot het hoogste inkomen plus 90% van het lagere inkomen. Deze aanpassing was al jaren voorzien en komt dus niet als een verrassing. Dit kan in bepaalde gevallen leiden tot een hogere leencapaciteit.
2. Alleenstaanden met een inkomen tussen de € 26.000 en € 31.000 mogen 3% optellen bij het financieringslastpercentage dat volgt uit de financieringslasttabellen. Het financieringslastpercentage mag echter niet hoger worden dan dat horend bij een toetsinkomen van € 31.000. Deze regeling bestond ook al, maar de ondergrens is verhoogd. Dit jaar geldt deze optelregel nog voor alleenstaanden met een toetsinkomen tussen de € 21.500 en € 31.000. De stap van € 21.500 naar € 26.000 is groot. Dat komt doordat het minimumloon stijgt tot ongeveer € 26.000.
3. De vier nieuwe financieringslasttabellen zijn herzien. In het algemeen zijn de financieringslastpercentages verlaagd. Bij een gelijkblijvend inkomen betekent dit dat de leencapaciteit op basis van inkomen (LTI) ook lager wordt. Dit is een logisch gevolg van de inflatie: als alles duurder wordt, blijft er minder geld over om de woonlast van te betalen.
4. De toetsrente-percentages zijn aangepast in de financieringslasttabellen. Die beginnen nu bij 1,5% (2022: 0,5%) door de gestegen rente.

Verlaging LTI
De gedaalde financieringslastpercentages ‘vallen nog mee’, stelt het Nibud. Dit komt doordat met vier jaargemiddelden aan inflatie wordt gerekend. Voor 2022 is wel gekozen voor het inflatieniveau in juli in plaats van januari. Anders zou de inflatie te laag uitvallen. En daarmee zouden de financieringslastpercentages te hoog worden en de LTI mogelijk onverantwoord hoog. Er is bovendien rekening gehouden met de koopkrachtmaatregelen van het kabinet voor 2023. Daardoor zijn de financieringslastpercentages minder gedaald dan voorzien.

Er is inmiddels een jaarlijkse traditie dat het ministerie altijd stelt dat de leencapaciteit verhoogd is. Zelfs komend jaar, rekent de minister ons voor dat ‘de meeste huishoudens meer leenruimte hebben’. Daarbij moet worden aangetekend dat het uitgangspunt dan wel is dat iedereen er 3,7% meer loon bij krijgt. Zonder loonsverhoging daalt de LTI voor iedereen.

Voorbeeld

Kees (37 jaar) heeft een bruto jaarinkomen van € 40.000. Dit is ook zijn toetsinkomen.
Met een toetsrente van 5% is zijn maximale lening:

– in 2022: 26,5% x € 40.000/12 x 186,2816 = € 164.549 (afgerond).

– in 2023: 25,5% x € 40.000/12 x 186,2816 = € 158.339 (afgerond).

Het verschil is € 6.210. Dat is 3,8% minder dan in 2023. Als Kees de loonstijging krijgt die de overheid verwacht (3,7%), ziet zijn LTI er in 2023 als volgt uit bij dezelfde toetsrente:

– 25,5% x € 41.480/12 x 186,2816 = € 164.198.

Dat is nog altijd iets minder dan in 2022, namelijk € 351 of wel 0,2%. In feite is er vrijwel geen verschil.

Extra leenruimte twee inkomens?

Vanaf 2023 maakt het niet meer uit of het gezinsinkomen bestaat uit één inkomen van € 60.000 of uit twee inkomens van elk € 30.000. Beide inkomens mochten altijd al volledig worden meegenomen in bepaling van de maximale maandlast. Maar voor het vaststellen van het financieringslastpercentage, mocht het laagste inkomen in 2022 slechts voor 90% meegenomen worden. Het feit dat voor het vaststellen van het financieringslastpercentage de laatste 10% van het laagste inkomen mag worden meegenomen, heeft echter slechts in bijzondere gevallen impact op de totale LTI. Alleen als het gezamenlijke inkomen net op een grens zit van een hoger financieringslastpercentage, kan er verschil optreden. En dan ook alleen als de twee inkomens dicht bij elkaar liggen.

Voorbeeld

Pedro en Alisha hebben inkomens van € 31.500 en € 30.500. In totaal dus € 62.000. In 2022 mocht van het laagste inkomen slechts 90% meegenomen worden voor vaststelling van het FL-percentage. Volgens de tabel van 2023 zou dat bij een toetsrente van 5% uitkomen op 26,5%. Dat leidt tot een LTI van 26,5% x € 62.000/12 x 186,2816 = € 255.051.

Nu in 2023 beide inkomens volledig meetellen voor het vaststellen van het FL-percentage, wordt dit 27,5%.
Dat leidt tot een LTI van 27,5% x € 62.000/12 x 186,2816 = € 264.675.

In dit specifieke geval, leidt de aanpassing in de Trhk tot een extra leencapaciteit van € 9.624. Dat is een stijging van bijna 3,8%.

Dit voorbeeld schetst het meest positieve gevolg van de aanpassing. In veel gevallen zal het financieringslastpercentage niet veranderen door de regel, of slechts met 0,5% toenemen.

Vooruitblik Trhk 2024

Enigszins ongebruikelijk is dat Minister de Jonge vooruitblikt op mogelijke wijzigingen in de Trhk 2024. Hij noemt er twee:

1. Andere weging van de lasten van studieschulden
   De minister overweegt om vanaf 2024 de werkelijke last van studieschulden te laten meetellen, in plaats van die uit de Trhk-tabel.
2. Differentiatie leennormen naar energieverbruik
   Er zou een ruimere leencapaciteit moeten komen voor energiezuinige woningen dan voor woningen die meer energie verbruiken. Ook voor het treffen van energiebesparende maatregelen zou deze LTI-differentiatie moeten gelden. Hoe dit vormgegeven gaat worden, is nog niet duidelijk.

Belang voor uw praktijk en verantwoordelijkheid
Het relatief kleine verschil in LTI kunt u uitleggen als ‘meevaller’ of ‘voordelig’. U heeft dan geen ongelijk: het betekent dat potentiële kopers wellicht toch net in aanmerking komen voor de gewenste financiering. Maar het schept ook een verantwoordelijkheid voor u als adviseur: de feitelijke inflatie is zo hoog, dat u verder moet kijken dan de haalbaarheid van de hypotheek. U moet ook kijken naar de echte betaalbaarheid, rekening houdend met de echte uitgaven van uw klant. In de volgende editie van Erkend (december 2022) besteden we meer aandacht aan deze verantwoordelijkheid.